Banken ermitteln nicht den „Marktpreis“, sondern einen sicherheitsorientierten Beleihungswert auf Basis von Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert – mit konservativen Annahmen (z. B. nachhaltige Miete, Restnutzungsdauer, Abschläge). Dieser Wert liegt häufig unter dem Kaufpreis/Marktwert und steuert Beleihungsauslauf (engl. LTV), Zins und Machbarkeit. Wenn Sie möchten, unterstützen wir Ihr Vorhaben.
Banken arbeiten überwiegend mit dem Beleihungswertprinzip: Bewertet wird, was langfristig nachhaltig erzielbar ist, nicht der Höchstpreis eines angespannten Marktes. Typische Verfahren sind Vergleichswert (aus geeigneten Kaufpreisvergleichen), Ertragswert (bei Mietobjekten, basierend auf nachhaltiger Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert mit einem Liegenschaftszinssatz) und Sachwert (Bodenwert + Gebäudesachwert – Alterswertminderung). Der Beleihungswert wird aus dem jeweiligen Verfahren mit Sicherheitsabschlägen abgeleitet; je nach Objekt, Lage und Bank kann der Abschlag gegenüber dem Marktwert 5–20 % oder mehr betragen. Im Ertragswert setzt die Bank meist eine korrigierte, nachhaltige Miete an (Index-/Staffelmieten, möblierte Zuschläge, Kurzzeitvermietungen oder Leerstandsrisiken werden konservativ justiert); außerdem werden Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) pauschal oder objektspezifisch angesetzt. Im Sachwert wird der Bodenwert (häufig anhand Bodenrichtwerten) plus Herstellungswert der baulichen Anlagen herangezogen; entscheidend sind Restnutzungsdauer, Baujahr, Qualität, Modernisierungen und ein ggf. anzusetzender Marktanpassungsfaktor. Objektrisiken (Mikrolage, Lärm, Grunddienstbarkeiten, Erbbaurecht mit Restlaufzeit/Kanon, Sanierungsstau, Instandhaltungsrückstand, WEG-Konflikte) führen zu zusätzlichen Wertkürzungen oder niedrigeren anrechenbaren Mieten. Nachhaltigkeits- und Qualitätsmerkmale (Energiekennwerte, Heizung, Hülle, Barrierefreiheit, Drittverwendungsfähigkeit, Vermietbarkeit) werden zunehmend stärker bewertet; energetische Sanierungen können den nachhaltigen Ertrag bzw. die Restnutzungsdauer positiv beeinflussen. Das Ergebnis der Bewertung bestimmt den Beleihungsauslauf (LTV): Kredit / (Beleihungswert oder anerkannter Marktwert). Ein höherer LTV führt meist zu Zinsaufschlägen, strengeren Auflagen oder Ablehnungen. Zum Ablauf gehören – je nach Bank/Objekt – Desktop-Bewertung, Drive-by, Vor-Ort-Besichtigung oder Gutachten; bei großen Volumina oder Spezialobjekten ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten üblich. Für eine reibungslose Bewertung sind vollständige Unterlagen entscheidend: Pläne/Flächen, Baujahr und Modernisierungen (mit Nachweisen), Mietverträge/Mieterliste, WEG-Unterlagen (Teilungserklärung, Protokolle, Rücklagen, Beschlüsse), Energieausweis, Grundbuch (Lasten/Beschränkungen), Fotos, Kostenvoranschläge bei Sanierungen. Praktische Folge: Ein hoher Kaufpreis hebt die Finanzierung nicht automatisch; maßgeblich ist, ob der bankseitig ermittelte Wert und die Haushaltsrechnung die gewünschte Darlehenshöhe tragen. Uns ist klar, dass unsere Antworten selten Ihre exakte Situation widerspiegeln – kontaktieren Sie uns und wir können Sie u.U. konkret unterstützen und voranbringen :-)
