Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der auf den zukünftigen Erträgen basiert, die sie generieren kann, z. B. durch Mieteinnahmen. Er wird berechnet, indem die zu erwartenden Erträge kapitalisiert werden. Das Ertragswertverfahren ist besonders für renditeorientierte Immobilien, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte, relevant.

Der Ertragswert ist eine wichtige Bewertungskennzahl in der Immobilienwirtschaft und basiert auf der Kapitalisierung der zukünftigen Erträge, die eine Immobilie voraussichtlich erzielt. Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei renditeorientierten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Einkaufszentren angewendet. Es stellt den Wert einer Immobilie nicht durch den Grundstückswert oder die Baukosten, sondern auf der Grundlage der zu erwartenden Mieteinnahmen dar. Der Ertragswert wird in der Regel durch die Kapitalisierung der Nettomieteinnahmen (also der Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Bewirtschaftungskosten) berechnet. Dabei wird der Ertragswert mit einem bestimmten Kapitalisierungszinssatz multipliziert, der je nach Marktbedingungen, Immobilientyp und Risikoprofil variiert. Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dabei der Rendite, die ein Investor auf sein eingesetztes Kapital erwarten würde. Die Höhe des Zinssatzes wird durch Faktoren wie den aktuellen Marktzins, die Lage der Immobilie und die Qualität der Mieteinnahmen bestimmt. Das Ertragswertverfahren ist besonders nützlich, wenn der Verkehrswert einer Immobilie nicht nur durch die Grundstückswerte, sondern vor allem durch die Fähigkeit, regelmäßige Erträge zu generieren, bestimmt werden soll. Es ist auch relevant für die Bewertung von Immobilien im Rahmen von Investitionsentscheidungen oder in der Immobilienfinanzierung, insbesondere bei der Bestimmung des Beleihungswertes.

Ein Investor erwägt den Kauf eines Mehrfamilienhauses im Wert von 800.000 Euro, das monatliche Mieteinnahmen von 5.000 Euro erzielt. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen also 60.000 Euro. Die jährlichen Betriebskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Steuern belaufen sich auf 10.000 Euro, sodass die Nettomieteinnahmen 50.000 Euro betragen. Um den Ertragswert der Immobilie zu berechnen, wird ein Kapitalisierungszinssatz von 5 % angesetzt. Der Ertragswert der Immobilie wird dann berechnet, indem 50.000 Euro durch 0,05 geteilt wird, was einen Ertragswert von 1.000.000 Euro ergibt. Das bedeutet, dass die Immobilie auf Grundlage der zukünftigen Erträge einen Wert von 1.000.000 Euro hat, obwohl der Marktwert nur bei 800.000 Euro liegt.

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus der Kapitalisierung der zukünftigen Nettomieteinnahmen berechnet. Er wird durch einen Kapitalisierungszinssatz bestimmt, der das Renditepotenzial der Immobilie widerspiegelt. Dieses Verfahren ist besonders bei renditeorientierten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten von Bedeutung.